深耕實體沃土 共繪發展新篇——滬市公募REITs 2025年年報“出爐”

截至2026年3月31日，滬市52只公募REITs全面完成2025年年度報告披露工作。隨著市場規模穩步擴容、產品體系日益豐富，此次年報披露不僅是對過去一年運營成果的集中檢閱，更是滬市REITs優化平臺建設、提升資產效能的重要見證。年報信息顯示，在中國證監會的統籌領導下，滬市REITs深度融入國家發展大局，經營基本盤持續夯實，投資回報含金量顯著提升，發展動能不斷增強，向市場呈現了一份兼具厚度與溫度的年度成績單。

經營基本盤穩中有進，細分賽道亮點紛呈

2025年，滬市公募REITs主動融入國家戰略，精準匹配實體經濟的核心環節，全年52只產品合力交出收入145億元、同比增長71%，可供分配金額88億元、同比增長42%的亮眼答卷，展現出強勁的內生增長動力。

細分賽道上，消費板塊成為增長引擎，在促消費政策持續加碼與居民消費意愿提升的雙重驅動下，線下商業場景活力充分釋放，疊加運營方通過業態升級、IP活動引流等精細化運營手段，平均出租率攀升至98%，營收與現金流雙雙超預期，收繳率接近100%，市場活躍度持續增強。

保障性租賃住房板塊繼續發揮“穩定器”作用，核心城市人口持續流入與青年群體租賃需求剛性，為板塊提供了堅實的基本盤，以95%的高位出租率和100%的租金收繳率，形成穿越周期的穩健底色。

能源板塊乘勢而上，依托2025年全社會用電量的穩步增長與綠色電力政策支持，實現結算電量40億千瓦時，營收完成率達到106%，綠電價值充分釋放。

產業園區和倉儲物流板塊在存量競爭中持續提質增效，盡管租金單價短期承壓，但整體出租率仍處于合理區間，東久REIT、京東倉儲更實現滿租，抗周期韌性經受住考驗，整體經營業績情況接近預期，明顯優于行業平均水平。

高速公路板塊雖受路網環境波動影響，但仍憑借69億元的通行費收入和日均32萬輛的車流量，展現出資產端的強大韌性，整體現金流完成度達97%，江蘇交控REIT等部分項目出現反彈，復蘇趨勢初步確立。除此之外，數據中心、市政環保等業態表現穩健，現金流完成度全線達標，共同構成了多點支撐、協同發展的良好生態。

投資價值有效釋放，多元回報惠及投資者

在低利率環境常態化的宏觀背景下，滬市REITs作為具備穩定現金流特征的獨立資產配置工具，其“壓艙石”屬性在2025年得到市場廣泛驗證。全年二級市場表現可圈可點，除權價格平均上漲6.3%，若計入分紅再投資，復權價格漲幅高達11.9%，為投資者帶來了可觀的資本增值體驗。分紅派現方面，市場持續強化投資者回報，全年實施分紅110次，累計派發近78億元，較上年增長30%。

其中，產權類REITs整體分派率達4.18%，展現出穩定的現金回報能力；經營權類REITs全周期內部收益率（IRR）約4.05%，為長期資金提供了可預期的收益錨點。收費公路類項目貢獻了近六成的分紅總額，以真金白銀的持續回饋確立了高股息資產的標桿地位。

更為重要的是，在管理人、運管機構及原始權益人的協同配合下，滬市REITs舉辦了近百次的路演、投資者開放日等活動，建立起投資者與底層資產之間的深度連接，讓投資者不僅享受到了資產運營的紅利，更直觀感受到了底層資產的成長邏輯，投資獲得感進一步提升，實現了市值增長與投資信心的良性循環。

擴募機制持續深化，多層次市場格局加速形成

2025年，滬市REITs“首發+擴募”雙輪驅動戰略進入深化落地階段，常態化擴募機制逐步成熟。截至2026年3月末，張江、普洛斯、京保、臨港等7單擴募項目成功落地，不僅有效擴大了單只基金的資產規模，更通過資產組合的多元化顯著提升了抵御單一風險的能力。當前，擴募梯隊建設成果豐碩，廈門安居項目已獲批復待發行，京東、城投寬庭等5單項目正處于推進快車道，一批優質不動產正加速通過REITs平臺實現證券化。

與此同時，滬市多層次REITs市場格局正加速構建。截至2026年3月末，商業不動產REITs試點穩步推進，累計受理14單，規模合計達570億元；機構間REITs市場亦蓬勃發展，累計受理70單、規模接近1300億元，其中已發行41單、規模合計730億元。滬市多層次REITs市場體系的形成，為不同類型、不同規模的資產提供了更加多元和精準的盤活路徑，極大地拓展了市場的深度與廣度。

在治理體系建設方面，市場參與主體持續發力，“REITs運營官”制度在原始權益人集團層面廣泛鋪開，實現了從頂層統籌到一線執行的全鏈條貫通；激勵約束機制實質化運行，將超額收益直接掛鉤管理團隊，極大激活了運營端的主觀能動性；同時，各參與方不斷優化治理結構，強化決策效率與風險管控，為市場的可持續發展注入了強勁的內生動能。

信披標準優化升級，信息透明度再上臺階

上交所于2025年末修訂發布REITs年度報告指引，完善了年度報告披露規范，重點細化了估值校驗、可供分配金額調整等披露要求。本次年報作為修訂后的首次披露，相關新增要求均得到有效落實，各項目均采用其他估值方法對收益法評估結果進行校驗，并明確列示了可供分配金額調整事項及原因。

同時，本次年報披露還呈現出“行業特征更鮮明、數據顆粒度更細致、履職畫像更清晰”的特點。各項目不僅詳細披露了運營指標變化趨勢，還結合行業周期、競爭格局等進行了深度分析，使數據真正成為了反映資產質量的“透視鏡”。市場主體責任被進一步壓實，管理人與運營機構的履職報告更加詳實具體，履職畫像更加立體鮮活，信息披露的針對性和有效性邁上新臺階。

展望“十五五”新征程，滬市公募REITs將繼續錨定服務實體經濟主責主業，以提升主動管理能力為核心，以優化平臺建設為抓手，充分挖掘資產價值，強化多方協同的運營格局，著力推動商業不動產REITs試點平穩落地，致力打造覆蓋多資產類別、具備國際競爭力的資產運營管理平臺，有效盤活存量資產，讓REITs成為連接資本市場與實體經濟的堅實橋梁，為中國經濟高質量發展貢獻更多“滬市力量”。

來源：上交所官方網站